전세사기란 무엇인가? 전세사기 유형 다섯가지 알아보고 재산 지키세요.

전세사기는 부동산 거래 과정에서 발생하는 사기 행위입니다. 전세는 주택이나 상가 등을 소유자(임대인)가 맡겨주고 월세 대신에 미리 정해진 금액을 예치하고 계약 종료 후 돌려받는 형태의 임대 계약입니다. 전세사기는 전세 계약 과정에서 속이거나 사기를 치는 행위를 포함합니다. 전세금은 상식적으로 매매 금액에 비해 낮게 책정되어야 하지만 다양한 요건에 따라 매매금과 거의 차이가 나지 않는 경우가 있습니다.

 

 

가짜 매물 사기

 

사기꾼이 가짜 부동산 매물을 광고하거나 중개사로 가장하여 실제로는 보유하지 않는 부동산을 임대하는척 하여 임차하고자 하는 사람으로부터 보증금이나 중개 수수료를 받는 행위입니다. 

 

 

 

위반건축물 사기

 

위반 건축물이란 "건축법"에서 정해진 절차를 거치지 않고 불법으로 증축,개축,대수선을 거친 건물을 말합니다.

 

과거에는 이 위반 건축물에 대해 5년동안만 이행강제금이 부가되었지만 관련 법이 개정되어 철거할 때까지 이행강제금 부가로 변경되었기 때문에 무조건 철거나 퇴거를 해야 합니다. 이행되지 않을 시에는 관할 관청에서 행정대집행 할 수 있습니다.

 

문제는 위반 건축물이 주거용이 아니기 때문에 세입자는 보증금을 돌려 받을 수 없습니다. 따라서 반드시 건축물 대장을 확인해야 합니다. 건축물대장은 일반인이 확인하기 어려우므로 반드시 경험 많고 실력 있는 중개사의 도움을 받아야 합니다.

 

집합 건축물 대장 표제부 전유부 일반 건축물 대장 등을 확인해서 위반 사항이 있는지 반드시 확인하신 후 전세 계약을 진행하셔야 합니다. 해당 부분은 공인중개사가 관련 책임 다 질 수도 있습니다. 이런 부분은 공인중개사의 확인 설명 상황이기 때문이죠. 따라서 공인 중개사도 세입자에게 전세 보증 보험 등의 가입을 추천하고 최소 안내하는 특약을 맺어야 합니다.

 

 

 

근생 빌라 사기

 

상가(근린생활시설)로 등록한 건물(고시원)을 전세 놓는 경우 입니다. 주로 대출 없이 전세로 입주하려는 경우에 발생하는 사기입니다. 일반인들은 상가인지 주택인지 구분할 수 없게 되어 있는 경우에 사기를 당할 우려가 높습니다. 이런 경우에 공인중개사는 등기를 확인해 해당 건물이 근린생활시설인지 일반 주택인지 구분할 수 있습니다. 

 

상가이기 때문에 전입신고가 안되기도 합니다. 전입신고가 되면 세입자로서의 권리를 주장할 수 없기 때문에 문제가 생겼을 때 큰 피해를 입을 가능성이 큽니다. 그렇기 때문에 전입신고가 안 되는 주택은 아무리 조건이 좋아도 거래하지 않는 것이 좋습니다.

 

 

 

전세 보증보험 미끼 사기

 

 

아파트는 공시지가 등을 통해 매매 가격이 비교적 투명하지만 빌라, 특히 신축 빌라의 경우 일반인들이나 심지어 어설픈 중개인들 조차 시세를 제대로 알지 못하는 경우가 많습니다. 이 경우 업자들은 매매 가격을 매우 높게 설정을 하고 그 가격을 기준으로 전세를 두는 경우가 많습니다. 이 경우 실제 매매가 가능한 가격보다 높은 금액으로 전세 설정을 할 수 있습니다. 

 

 

이렇게 세팅 되어 있는 상태에서 보증 보험을 가입해주겠다는 조건을 걸어 좀 더 매력적으로 보이게 만듭니다. 그러나 전세보증보험으로 보증금 전액을 보장받을 수 없기 때문에 전세 계약이 만료가 되었을 때 크게 문제가 될 수 있습니다.

 

 

 

대리권 남용 사기(가짜 임대인)

 

최근 인천 미추홀 전세 사기, 빌라왕 같은 케이스로써 가장 사회적 문제가 되고 있는 케이스 입니다. 전세계약 체결 후 경제적 능력 없는 제삼자에게 집을 판매하는 케이스가 대표적입니다. 또 현재 소유자가 제삼자와 매매계약을 체결했으니 새로운 매수인인 제삼자와 계약서를 작성하라는 경우가 있습니다. 이는 말도 안 되는 계약방식이므로 임차희망자는 무조건 임대인 본인과 계약서를 체결해야 합니다. 임차권은 승계가 되면 승계과정에서 임대인이 피해 보는 경우가 없기 때문에 이는 편의상항이 되지 못하기 때문입니다. 따라서 아직 임대인의 권리가 분명하지 않는 매수인과는 절대 계약해선 안됩니다.

 

 

또 다른 사례로는 임대인의 대리인이 계약하러 오는 경우입니다. 이 경우 반드시 위임장 여부 확인해야 하며, 계약금은 누구 통장으로 어떻게 들어가는지 반드시 확인하셔야 합니다. 이런 부분은 중개사가 나서서 확인 해줘야 하며 계약자는 중개사에게 중개사는 또 계약 희망자에게 해당 사항의 확인을 요청하여야 합니다. 좋은 게좋다 유도리 있게 같은 말도 안되는 것에 휩쓸리지 말아야 합니다. 쇼핑몰에서 1천 원만 비싸게 구매해도 속이 쓰린 게 사람인데 삶에 가장 큰 비용을 지불하는 주거 계약에 있어서는 첫 째도 둘 째도 신중해야 합니다.

 

 

 

중개사기 유형은 날이 갈수록 진화하고 다양해지고 있습니다. 전세로 집을 구하는 대부분의 임대인들은 대출을 끼고 전세를 들어가는 경우가 대부분이기 때문에 본인의 돈을 잃는 것뿐 아니라 은행 빛까지 떠안게 되므로 각별한 주의가 필요합니다. 무엇보다 실력 있는 중개인을 만나는게 중요합니다. 이런 실력을 갖추기 위해서 중개인들이 얼마나 노력하는지 일반인들도 알아 주었으면 좋겠습니다. 최근에 반값중계다 중계수수료 너무 비싸다 말이 많습니다. 그러나 실력있는 중개인을 통해 이런 사기를 예방하고 본인의 재산을 지켜준다고 생각하면 결코 아까운 금액이 아닐 겁니다. 중개인들도 그만큼 큰 리스크를 지고 업무에 종사하는 만큼 "기껏 서류 몇 장 써주고"라는 생각을 가지지 않아 주셨으면 좋겠습니다. 

 

 

감사합니다.

 

 

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