주택법상 도시형생활주택, 그리고 건축법과의 관계.

 

도시형 생활주택을 이해하려면 먼저 주택법과 건축법의 차이를 알고 넘어가야 합니다. 주택법과 건축법은 한국의 주택과 건축에 관련된 법률인데요 이 두 법에는 목적과 범위, 규제 사항 등에서 차이가 있어요. 먼저 주택법부터 알아보시죠.

 

 

 

 

주택법은 주택의 건설, 관리, 거래, 임대 등 주택에 대한 다양한 측면을 규제하는 법률입니다. 주택법은 주거 환경의 안정성과 주택 소유자의 권익을 보호하고 거주자의 주거 행복을 증진하기 위해 제정되었습니다. 이 법은 주택의 종류, 분양과 임대 조건, 주택공급 계획, 주택관리, 주택시장의 안정 등을 규정하고 있습니다. 주택의 건설, 분양, 임대 등과 관련된 제도와 절차를 명시하고 있습니다. 또한 주택에 대한 임대차 계약, 관리규칙, 주택공급의 다양성 촉진 등도 주택법에서 다루고 있습니다.

 

 

즉 건축물중 주거와 관련된 법률이 주택법이라고 쉽게 정의할 수 있습니다. 대규모 아파트 등은 건축법에다가 까다로운 주택법이 추가로 적용되기 때문에 관련 인허가를 받기가 굉장히 어렵습니다. 

 

 

 

 

건축법은 건물의 건설, 사용, 안전, 환경 등 건축에 관련된 사항을 규제하는 법률입니다. 이 법은 건물의 안전성, 사용의 편의성, 환경 보호 등을 목적으로 제정되었습니다. 건축법은 건축물의 계획 및 설계, 시공, 사용 등을 규정하고 있으며, 건축 기준, 건축물의 사용과 관련된 법규, 건축물의 시공 절차 등을 다루고 있습니다. 건축법은 건축허가, 건축물의 사용승인, 시공 및 관리 규정 등을 포함하고 있습니다.

 

 

따라서, 주택법은 건축물 중에서 주거 목적으로 사용되는 주택에 대한 규제와 관련된 법률이며, 건축법은 건물의 건설과 사용에 대한 전반적인 규제를 다루는 법률입니다. 두 법은 주택과 건축에 대한 다양한 측면을 다루고 있으며, 상호 보완적인 역할을 수행하여 안전하고 건강한 주거 및 건물 환경을 조성하고 있습니다. 그리고 도시형 생활주택이 주택법에 포함되어 있습니다.

 

 

도시형 생활주택은 도시화와 인구 증가로 인해 주거 공간의 부족과 비용 상승 문제에 대한 대안으로 제시되는 주거 형태입니다. 이러한 도시형 생활주택은 대규모 주택 단지로 구성되며, 공동 시설과 공간을 공유하여 주거 공간을 효율적으로 활용합니다. 주로 저소득층이나 청년층을 대상으로 한다는 특징이 있습니다.

 

 

85제곱미터 이하, 300세대 미만의 주택을 도심에 건설할 때 주택법상 규제를 완화하기 위해 탄생된 주택법이라고 할 수 있습니다. 대규모 아파트는 일조량, 어린이집/경로당, 주차장등 갖추어야 할 것이 많고 관련 내용을 인허가가 아닌 보다 엄격한 승인대상이 됩니다. 그러나 도시형 생활주택 규모로 단지를 구성하면 중소형 단지로 구성이 가능하며 관련 승인사항을 인허가 사항으로 완화하고 일조, 어린이집, 주차장 같은 생활 편의 시설의 의무 설치를 완화해줍니다. 특히 이 법이 처음 시행 되었을 때 주차장 부분에서 건축적으로 완화가 많이 되어 건축주들에게 각광받았지만 최근에 들어서는 주차장 부분도 유명무실 해졌기 때문에 현재에 와서는 크게 장점이 없는 형태라고 볼 수 있습니다. 도심에 드문드문 보이는 1개 동 짜리 아파트가 보통 도시형 생활주택으로 볼 수 있습니다.

 

도시형 생활주택의 장점

 

 

공간 효율성

 

도시형 생활주택은 주거 공간을 효율적으로 사용합니다. 대규모 주택 단지를 구축하여 많은 가구를 수용할 수 있으며, 공동 시설과 공간을 공유함으로써 개인의 생활공간을 최소화할 수 있습니다. 이를 통해 도시 내의 한정된 공간을 효율적으로 활용할 수 있습니다.

 

 

경제성

 

도시형 생활주택은 상대적으로 저렴한 주거 비용을 제공할 수 있습니다. 주택 단지를 대규모로 건설함으로써 인프라나 시설 공유 비용이 분산되어 개별 주택에 비해 상대적으로 저렴한 가격으로 주거할 수 있습니다. 이는 경제적으로 부담이 큰 젊은 세대나 소득이 제한된 가구에게 유리합니다.

 

 

높은 전용률

 

발코니를 설치할 수가 있으며 오피스텔에 비해서 높은 전용률을 자랑합니다. 이때문에 오피스텔에 비해면 주거공간이 다소 쾌적할 수 있습니다.

 

 

편의 시설과 서비스

 

도시형 생활주택은 종종 상업시설이나 생활 편의 시설과 근접해 있습니다. 상점, 레스토랑, 병원, 교육 기관 등이 가까이에 위치해 있어 주민들이 필요로 하는 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다. 또한 주택 단지 내에는 공동 시설이 제공되어 헬스클럽, 수영장, 공원 등의 시설을 이용할 수 있는 장점이 있습니다.

 

 

사회적 연결성

 

도시형 생활주택은 다양한 사람들이 모여 살게 됩니다. 이는 다양한 사회적, 문화적 배경을 가진 사람들 간의 교류와 연결을 도모할 수 있는 기회를 제공합니다. 이러한 다양성은 사회적인 융합과 협력을 촉진할 수 있으며, 이웃과의 교류를 통해 사회적인 지지망을 형성할 수 있습니다.

 

 

추가로 청약통장과 주택 소유, 거주지 등의 자격 제한 없이 청약이 가능하며 주택법에 따라 전용면적 20㎡ 이하 한 호만 소유한 경우 무주택으로 분류됩니다. 다만 두 호 이상 소유할 경우 주택 수에 포함됩니다. 주택청약자격 당첨, 분양가 상한제 제한 적용을 받지 않습니다.

 

 

 

도시형 생활주택의 단점

 

 

가장 큰 단점으로 아파트에 비해 환금성이 떨어지고 용적률이 높아 재건축 시 가격 상승을 기대하기 어렵습니다. 따라서 투자상품으로 보기에는 무리가 있어 보입니다.

 

 

인프라의 한계

 

주거 단지의 대규모 건설로 인해 주변 인프라의 한계가 발생할 수 있습니다. 교통 체증, 주차 공간 부족, 수도 및 하수 시설의 과부하 등이 발생할 수 있습니다. 또한 주택 단지 주변에 충분한 공원이나 녹지 공간이 부족할 수 있어 주민들의 생활환경에 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 세대당 1대가 확보되어야 하는 일반적인 공동주택 요건을 면제해 주었기 때문에 원룸형의 경우  주차 공간이 많이 부족합니다.

 

 

사회적 불평등

 

도시형 생활주택은 경제적으로 취약한 가구들을 대상으로 하지만, 수요가 공급을 초과할 경우 사회적 불평등 문제가 발생할 수 있습니다. 또한 상업 시설과의 근접성으로 인해 부족한 경제적 자원을 가진 가구들이 불필요한 소비를 유발할 수도 있습니다.

 

 

생활의 다양성 제한

 

도시형 생활주택은 주거 공간의 효율성을 추구하는 만큼 주거 단지 내에서의 생활의 다양성이 제한될 수 있습니다. 개인의 취향과 요구를 반영하기보다는 표준화된 주거 공간이 제공되므로 일부 사람들에게는 생활의 다양성이 제한될 수 있습니다.

 

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위에서 언급한 장점과 단점은 한국의 도시형 생활주택에 대해 일반적으로 적용될 수 있으며, 각 주거 단지의 구체적인 조건과 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 이렇게 도시형 생활주택의 장단점을 비교해보니 건축, 투자, 주거 면에서 비교를 해볼 수 있는데요

 

 

우선 건축 면에서는 이제 세대당 1주차장을 확보해야 하는 만큼 그 부분에서는 건축주에게 메리트가 없어 보입니다.

 

 

두번째로 투자면에서는 아파트에 비해 재판매가 어렵고 재건축을 한다고 해도 이미 높은 용적률로 인해 가격 상승을 기대하기 힘들다고 볼 수 있습니다. 재건축 투자는 재건축 승인 시 현재의 건축물보다 높은 용적률로 인해 차익이 발생하는 구조이기 때문입니다. 쉽게 설명 드리자면 용적률이 100%인 아파트가 재건축으로 200%가 되면 300세대 아파트가 600세대 아파트가 되는 구조이기 때문이죠. 

 

 

 

세 번째로 주거면입니다. 기존에 수도권에 주택을 하나 가지고 있는 세대라면 서울시내에 20제곱미터 이하의 원룸형 생활주택 하나 가지고 있다면 여러모로 편리할 수 있겠다는 생각이 들었습니다. 세컨드 하우스 혹은 세이프 하우스로 사용할 수 있으며 주택 수에 산정되지 않기 때문에 장점이 될 수 있겠다는 생각이 들었습니다. 그러나 도시형 생활주택은 분양가 상한제 적용을 받지 않기 때문에 사실상 원룸형 도생이 지방의 왠만한 아파트 보다 시세가 높은 걸 감안하면 이 선택지 또한 좋은 선택지는 될 수 없을 것 같습니다.

 

 

도시에 거주하고픈 1~2인의 젊은 가구를 위한 주택을 만드는게 도시형 생활주택의 목표라면 굳이 60제곱미터의 주택보다는 30제곱미터 수준으로 분양가 상한제를 도입해서 도심에서 비교적 저렴한 가격에 아파트를 공급하는 게 가장 좋은 방안이 아닐까 생각됩니다. 

 

 

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