선순위보증금 다세대 다가구 공부하고 내 돈 지키세요.

오늘은 다세대 주택과 다가구 주택 구분하는 법과 선순위 보증금에 대해 알아보고 똑똑해져서 좋은 집 구하시고 내 돈 안전하게 지키시길 바랍니다.

 

 

 

 

깡통전세 소개한 중개인 책임 커졌다...법원 “떼먹힌 보증금 60% 배상” - 매일경제

 

 

집주인이 혹시나 파산해서 집이 경매로 넘어가도 내 돈(보증금)이 안전한지 알기 위해선 선순위 보증금에 대해 꼭 알아야 합니다. 에이 혹시 내가 전세든 집이 경매로 넘어가겠어라고 물으신다면 법원 경매 사이트에 한번 접속해 보시기 바랍니다. 셀 수 없을 만큼 많은 주택들이 경매에 나오고 있다는 걸 알 수 있습니다.

 

 

대한민국법원 법원경매정보

 

 

사실 선순위 임차 보증금 확인서는 공인중개사가 확인해서 고객에게 보여줘야 합니다. 의무는 아니지만 성심성의껏 한다면 그래야 마땅합니다. 그러나 해당 주택에 선순위 보증금이 많으면 아무래도 임차 희망인 입장에서는 선택을 망설이겠죠? 그래서 일부 공인중개사는 이런 걸 적당히 괜찮다는 식으로 넘어가기도 합니다. 아니면 귀찮거나 인데 이런 공인중개사 덕분에 동종 업계 종사자들이 모조리 욕을 먹습니다.

 

 

서울기준 전세 1.5억 짜리를 중개하면 중개수수료가 75만 원입니다. 공인중개사 본인 매물이면 임대인과 임차인 양쪽에 받으면 150만 원입니다. 1.5억 임차인에게는 75만 원이 커 보이죠? 공인중개사 입장에서는 1.5억이 넘는 거래의 계약에 하자가 생기면 책임이 생기기 때문에 75만 원은 솔직히 적은 돈입니다. 1억이 넘는 계약서류가 이상 없다는 것에 도장 찍는 게 쉬울 거 같나요? 중개수수료 75만 원이 아깝게 느껴지는 분들이 할 말은 아니겠죠?

 

 

이런 고액이 오고가는 주택 계약에 앞서 부동산에서의 여러 가지 대화 중에 공인중개사가 귀찮아하거나 융통성 있게 혹은 믿음으로 같은 소리를 한다면 그냥 정색하시고 나오시길 바랍니다. 그 공인중개사는 중개수수료에만 관심 있지 고객의 주거와 사업에 진정으로 기여하고 싶은 마음이 없을 가능성이 큽니다. 수억짜리 아파트 매매계약 좀 하고 나면 1억대 전세 중개수수료는 그냥 용돈으로 느껴지기도 하니까요. 사바사입니다.

 

 

선순위 보증금 확인하는 방법

 

 

다가구주택 선순위 보증금을 확인방법은 현재 주택에 거주하고 있는 선순위자들에게 직접 방문해서 물어보거나 계약할 당시 집주인에게 구두로 듣는 방법이 있습니다. 하지만 두 가지 방법 다 쉽지 않습니다. 이유는 집주인 같은 경우는 실제 보증금과 다르게 말할 확률이 있기 때문이죠. 최소 반내림은 기본이겠죠?

 

 

주민센터에 방문하시면 다가구 선순위 보증금을 열람할 수도 있고 서류까지 받을 수 있습니다. 다만 다가구주택 선순위 보증금은 아무나 확인 할 수 없습니다. 주택과 이해관계가 있어야 합니다. 최소 계약서 작성은 하셔야 이해관계인이 되어 서류 열람이 가능합니다. 가장 좋은 방법은 계약 조건에 특약을 넣는 겁니다. 부동산 계약에 있어 가장 든든한 방법은 특약이 명약입니다.

 

 

부동산 계약 시 특약 조건에 "임대인 혹은 공인중개사가 알려준 선순위 보증금과 다를 시 해당 계약은 무효로 한다" 정도의 내용을 넣으면 좋습니다. 계약을 하고 확정일자를 받으면 이해 관계인이 되기에 잔금을 치르기 전에 다가구 선순위 보증금과 더불어 확정일자까지 주민센터에서 열람할 수 있습니다.

 

 

열람 후 문제가 발생하면 특약에 의해 위약금 없이 계약을 취소 할 수 있습니다. 

 

해당 서류에서

선순위 보증금 + 내 보증금 + 은행 등에 설정된 근저당의 총합이 해당 다가구 주택(빌라) 시세의 70% 이하라면 안전하다고 볼 수 있습니다. 보통 경매에 넘어가면 통상 시세의 70~80%에 경락되기 때문이죠. 

 

 

소액임차인과 최우선 변제금

 

 

만일 내가 소액임차인이라면 선순위와 근저당에 대비해 최우선 변제금을 받을 수 있습니다. 이는 지역이 어디냐에 따라 달라집니다.

 

 

 

만일 여러분이 서울에서 다가구 주택에 전세를 1억 5천만원에 계약했다면 전세보증금이 1.65억 이하 이기 때문에 "소액임차인"이 됩니다. 그럼 소액임차인이라는 요건이 갖추어졌기 때문에 만일에 해당 주택이 경매에 넘어가게 되어도 최대 5500만 원까지는 받을 수 있습니다.


그럼 나머지 9500만원은 어떻게 되냐? 아쉽게도 그 금액은 해당 주택이 경락된 금액에서 은행의 근저당과 선순위 보증금이 차례대로 빠져나가고 내 순번에 돈이 남았다면 남은 금액에서 받을 수 있습니다. 그렇기 때문에 가급적이면 해당 주택의 빚이 시세의 70% 수준까지의 주택을 보시는 게 가장 좋습니다만 현실적으로 찾기 어렵습니다. 심지어 빌라 시세는 아파트 시세와 달라 그 변동폭이 더 크고 예측이 어렵습니다. 그렇다고 감정 평가사를 불러와서 시세 감정을 의뢰할 수도 없는 노릇이죠.

 

 

갭투자가 판치고 전세금이 마치 자기 돈인줄 아는 임대인 때문에 그 리스크는 언제나 임차인의 몫입니다. 그런 건 안 줘도 되는데 말이죠. 우리 열심히 공부하고 돈 벌어서 반드시 집주인이 되고 나아가서 임대인이 되도록 합시다. 그리고 선한 임대인이 됩시다. 호구 잡지 말고 호구 잡히지도 말자 이겁니다.

 

 

다가구 주택과 다세대 주택

 

 

다세대 주택과 다가구 주택은 <건축법>상 차이가 있습니다. 겉모습만 보고 판단하기 어렵지만 간단하게 주택으로 쓰이는 층수가 3층 이하다 그럼 다가구라고 보시면 좋습니다. 3층이 넘는다? 그럼 다세대입니다. 1층에 주차장이 있다면 그건 "필로티"라고 하며 층 수에 포함되지 않습니다.

 

 

4층 넘어가면 근생 빌라 혹은 빌라처럼 생긴 아파트

4층 다세대 

3층 다가구 (옥탑이 있으면 불법 건축물)

2층 - 여기서 부터 1개 층으로 계산

1층 - 주차장 제외 일명 필로티

 

 

3층인데 옥상에 옥탑방이 있는데 다가구 주택이면 불법건축물이며 불법 건축물을 철거하지 않으면 철거하라고 벌금이 붙는데 그걸 이행강제금이라고 하며 매해 1회씩 주택 시가표준액의 10%씩 부가됩니다.

 

 

그럼 굳이 1층 더 올려서 다세대 주택을 짓지 왜 다가구 주택을 지을까요? 

 

 

다세대 주택은 공동주택이고 다가구 주택은 단독주택으로 분류되기 때문에 다세대 주택 쪽이 부담해야 할 세금이 더 큽니다. 근생빌라가 같은 땅에 최대 효율을 뽑아내기 위해서 만든 건물이라면 다가구 주택은 공동주택의 세금을 회피하기 위한 건축 수단인 셈이죠.

 

 

 

 

 

 

우리의 삶에 직접적으로 도움이 되는 공부들이 있습니다. 나의 근로와 관계된 노동법, 나의 소중한 돈을 지켜줄 세법, 재산 증식에 도움이 되는 주식 경제, 무엇보다 주거에 필요한 부동산 공부와 이 모든 것들의 집합체인 민법이 있습니다. 그리고 사람과 사람의 관계를 알게 해주는 인문학과 세상을 객관적으로 바라보게 해주는 과학도 있습니다.

 

 

한국의 기본 교과 과정이 굉장히 불만족 스러워 보여도 구성 자체는 탄탄합니다. 국어 교육을 통해 말하기 듣기 쓰기 읽기 그리고 사람에 대해서 알게 해 줍니다. 수학을 통해서 세상을 객관적으로 바라보는 과학적 논리적 사고력을 키워주죠. 영어를 통해서 국수주의적 시각을 벗어나 국제적 통찰력을 가질 수도 있습니다. 과목을 세분화해서 사회 탐구 영역에서는 기본적인 사회구조와 법률을 배울 수 있고, 과학 탐구 영역에서 과학의 다양성과 기술발전에 대해 배울 수 있습니다. 도덕을 통해서 철학을 배우고 예절을 배웁니다. 물론 한국의 정규 교육이 이러한 지향점을 명확하게 향한다면 좋지만 실상은 좋은 대학에 가기 위한 입시 위주의 프로그램으로 운영되고 있는 것이 현실입니다.

 

 

요즘 교권이 무너졌다는 이야기를 많이 듣습니다. 주변에 교사 지인들은 학생들이 수업 시간을 방해해도 묵묵히 자기 할 일만 한다고 합니다. 마치 돌릴 수 없는 유튜브 채널과 다를 바 없어 보입니다. 그러나 저는 그 교권이라는 말이 주는 권위가 싫습니다. 교사에게 권위가 왜 필요한가요? 학생이 말을 안들어서? 그런 게 교권이라면 땅에 떨어져 밟혀 없어져 마땅합니다. 수업이 너무 재미있으면 학생이 아니라 학생 할머니가 와도 재미있게 듣기 마련입니다. 제가 가장 아쉬운 건 선생님들이 재미있는 교육을 할 수 있는 환경이 되지 못한다는 겁니다. 최근 한 초등 여교사가 같은 반 학생들과 댄스 챌린지 쇼츠를 만들어 올린 것을 보면서 아직 한국 교육은 죽지 않았다는 걸 느꼈습니다. 솔직히 교육은 일타강사처럼 동영상강으로 하고 학교에서는 친구들과 선생님과의 관계를 통한 현장 학습이 이루어지면 어떨까 하는 생각이 들었습니다. 즉 학교에서는 인강으로 배울 수 없는 것을 선생님이라는 보호자의 인솔아래 같이 하는 거죠. 

 

 

우리가 누굽니까? 한국하면 교육의 나라 아닙니까? 우리 열심히 공부해서 사기당하지 맙시다. 파이팅~!

 

 

감사합니다

읽어주셔서

 

 

:)