부동산 등기 너무 맹신하면 안되는 이유

오늘은 부동산 거래에 있어 가장 중요한 개념 중 하나인 등기에 대해 알아보겠습니다. 이 등기에 대해서만 잘 알게 되어도 부동산 거래에 중대한 하자를 예방할 수 있으니 반드시 숙지하시길 권유드립니다.

 

 

동산은 소유자가 그 물건을 소지하고 있기 때문에 그 사람의 물건임을 사회적으로 인정합니다. 여러분이 지금 이 글을 보고 있는 스마트폰이 대표적이죠. 그러나 만약 누가 그 스마트폰을 훔쳐가고 초기화까지 시켜버리고 여러분의 손에 없다면 그 스마트폰이 본인 소유임을 입증할 수 있을까요? 심적으론 가능하지만 법적으로는 힘들다는 걸 알 수 있습니다. 따라서 동산은 본인이 "점유"권을 유지함으로써 자신이 소유자임을 밝히는 겁니다.

 

 

부동산은 어떨까요? 할아버지에게 땅을 물려받았는데 나는 서울에 있고 물려받은 땅은 부산에 있다면 과연 점유함으로써 자신의 소유임을 주장할 수 있을까요? 없습니다. 그렇기 때문에 부동산 즉 움직일 수 없는 재산은 "등기"함으로써 소유 및 각종 권리를 주장할 수 있는 유일한 공적 자료라고 할 수 있습니다.

 

 

“부동산등기”란?

 부동산등기는 부동산(예: 토지, 건물)을 누가 점유하고 있는지 알기 어렵기 때문에 국가에서 등기부라는 공적 장부를 만들고 법원등기관에게 부동산의 표시와 그 부동산에 대한 권리관계를 작성하도록 하여 일반인에게 널리 공시하는 것을 말합니다(대한민국 법원 인터넷등기소 홈페이지 참조).


부동산등기의 효력

권리변동적 효력(「민법」 제186조)

대항력(「민법」 제621조제2항 참조)

순위확정적 효력(「부동산등기법」 제4조제1항)

권리추정적 효력(대법원 1997. 9. 30. 선고, 95다39526 판결)

 

 

허나 등기에도 문제점이 있는데요 바로 "법적 공신력"이 없다는 뜻입니다. 쉽게 말하면 매도인이 작정하고 등기를 위조해서 판매를 했더라도 매수인은 그 등기를 위조를 근거로 소송을 걸어 이길 순 없다는 뜻입니다. 그렇기 때문에 등기를 무조건 믿으시면 안 되지만 적어도 등기가 무엇인지는 알아야 피해를 최소화시킬 수 있습니다.

 

 

해당 부동산의 공식적인 정보가 담겨 있긴 하지만 신고주의 형식주의를 취하고 있습니다. 쉽게 말하면 신고자가 적확한 형식에 맞게 신고만 한다면 등기관은 서류에 문제가 없는 한 등기를 승인해 줍니다. 즉 실제 거래 여부와 관계없이 서류만 맞으면 ok라는 뜻이죠. 바꿔 말하면 서류만 잘 꾸미면 위조든 사기든 일단 등기가 된다는 뜻입니다. 

 

 

등기 믿고 집 샀는데 위조 사기, 법적 효력 없어 보상길 막막 | 중앙일보

 

 

이렇게 보면 정말 집 구하기 어렵다는 생각이 듭니다. 기껏 등기 보는 법까지 배워서 권리 확인까지 다 했는데 그 마저도 완전히 믿을 수 없고 설령 문제가 되었을 때 법적인 보호까지 받을 수 없으니 말이죠. 그렇다고 넋 놓고 있을 수는 없지 않겠습니까. 비록 공신력이 없다 할지라도 최소한 등기가 무엇인지 알면 기본적인 피해는 모두 방지할 수 있습니다. 특히 정상적으로 거래가 잘 이루어졌을 때에는 등기에 의한 효력을 무시할 수 없습니다.

 

 

등기사항증명서 = 등기부등본 = 등기 = 집문서, 땅문서

 

 

이렇게 등기는 누가 먼저 했느냐는 순서에 따라 그 권리의 우선순위가 달라집니다. 아무리 집을 구매했다고 하더라도 소유권 이전 등기를 하기 전에 누군가 그 집 담보로 근저당을 설정해 버릴 수도 있으니 말이죠. 혹은 등기상으론 말소되었지만 실제 관계상 채무관계가 해소되지 않아 말소가 회복되어 버리는 사항도 생길 수 있습니다. 혹은 소유권에 대한 가등기가 설정되어 있어 소유권 이전 등기를 했음에도 가등기에 의해 소유권 이전 등기가 무효가 되어버리는 일도 생길 수 있습니다.

 

 

 

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제가 강조드리고 싶은 것은 본인이 살 집을 구하는 것에는 절대 융통성을 두지 말라는 사실입니다. 매수인은 더 높은 가격에 팔면서도 집의 하자는 드러내고 싶지 않습니다. 매도인은 사소한 하자라도 잡아내 더 낮게 구매하고 싶죠. 공인중개사는 그런 두 사람 사이에서 어떻게든 계약을 체결하고 싶어 합니다. 그게 이 거래의 룰입니다. 

 

 

등기에 관해서는 적어도 "등기가 실체관계에 부합하지 않을시 이 거래를 무효로 하고 매도인은 위약금을 매수인에게 지급한다"는 특약을 걸면 좋겠죠? 솔직히 매도인 입장에서 찝찝하긴 해도 정상적인 부동산이라면 해주지 못할 이유가 없습니다. 해당 특약을 해 줄 수 없다 혹은 기분 나쁘다는 식으로 응한다면 의심하시길 바랍니다. 일종의 블러핑이 되겠죠. 물론 특약을 요구할땐 공인 중개사와 잘 상의하여 매도인 기분이 나쁘지 않게 요구해야 하는 건 당연하겠죠?

 

 

결국 거래는 서로가 한 발 양보할 때 이루어집니다. 여기서 중요한 것은 누가 우위에 있는지 인지하는 것이 가장 중요합니다. 부동산은 저마다 다 다르기 때문에 동일한 값은 메길 수 없습니다. 똑같은 아파트에 같은 평수 같은 동호수라도 올수리 리모델링이 되어 있는 것과 옛 것 그대로 살고 있다면 값어치가 달라집니다. 심지어 아무것도 하지 않았더라도 실거주자가 센스 있게 깔끔하게 살고 있으면 지저분하게 살고 있는 사람들의 집보다 훨씬 값어치 있어 보이기도 하죠.

 

 

이런 부동산 보는 눈을 키우고 상대의 심리를 파악하고 공인중개사에게 잘 요구하려면 공부가 필요합니다. 부동산 공부는 삶과 직접 연결되어 있으며 가장 기본적이며 근본적인 투자이자 재테크 공부라고 할 수 있습니다. 여러분이 집이 있던 없던 살 마음이 있던 없던 부동산에 대해서는 귀신이 되어야 합니다.

 

 

여러분이 부동산 귀신이 될 수 있도록 더 쉽고 알차고 재미있게 알려드릴 수 있도록 노력하겠습니다.

 

 

감사합니다

읽어주셔서

 

 

:)