갭투자란 무엇인가? 갭투자 알아보고 현명하게 전세집 구하세요.

오늘은 갭투자에 대해 알아보려고 합니다. 한 번만 정리하면 절대 헷갈릴 필요가 없는 용어입니다. 제가 쉽게 알려 드리겠습니다.

 

갭투자는 쉽게 말해 전세 끼고 집을 산다는 말입니다.

 

예를 들어 5억짜리 집이 있다고 과정 해보죠. 이 집이 시세가 오를 것 같아서 구매하고 싶은데 가진 자금은 5천만 원입니다. 그렇다면 나머지 4.5억은 어떻게 구할까요? 은행권에서 대출을 받거나 4.5억에 전세인을 구해서 그 전세금으로 현재의 집주인에게 주는 방법이 있습니다.

 

매수인(갭투자자)이 매도인(5억짜리 집주인)에게 먼저 계약금 5천만 원을 주고, 매수인이 잔금 치르기 전에 전세입자를 구하고 그 전세금 4.5억을 매도인에게 지불하는 것이 갭투자입니다. 즉 전세입자의 전세금만큼이 갭투자자인 매수인의 갭이 되는 거죠.

 

 

 

이런 갭투자는 전세가율이 높은 시기

 

1) 입주물량이 적고

2) 금리가 낮고

3) 주택구매개수규제가 적을 때

 

성공률 높은 투자가 됩니다.

 

 

융자 = 대출 = 근저당

 

융자 있는 집을 조심하라는 말이 있죠? 융자는 대출과 근저당과 모아서 같은 말입니다. 우선 내가 전세로 살고자 하는 주택이 융자가 있는지 즉 갭투자 상품인지 잘 알아봐야 합니다.

 

갭투자 상품은 융자가 없는 것처럼 보이는 함정이 있습니다. 일반인이 해당 전세주택이 갭투자 대상인지 아닌지 구분하기는 어려운 것이 현실입니다. 그러나 내 돈 지키려면 공부해야죠. 게다가 갭투자 상품이라도 내 마음에 꼭 드는 주택이라면 망설일 수밖에 없습니다.

 

 

갭투자의 목적은 해당 주택의 가격이 상승하면 상승분만큼 수익을 올리겠다는 것입니다. 실제 돈은 전세입자의 돈인데 말이죠. 즉 갭투자자는 전세입자의 돈을 주택가격의 최대 90%까지 무이자로 빌린 다음에 시세 차익이 발생하면 본인이 몽땅 가져간다는 뜻입니다.

 

전세입자 입장에서는 전세가율만큼 숨은 수익을 보았다는 것이 장점이 되겠지만 알고 보면 호구 노릇을 한 것이나 마찬가지입니다. 왜 호구일까요? 만일에 해당 주택의 시세가 하락했을 때 전세금을 돌려받기가 어렵기 때문입니다. 즉 갭투자자의 리스크를 전세입자가 대신 떠안기 때문입니다.

 

요즘 전세사기다 갭투자다 많은데 이런 투기에 가까운 투자자들이 돈놀이를 하는데 그 자금의 출처가 전세입자의 돈입니다. 

 

친구가 라스베이거스에 같이 놀러 갔습니다. 친구가 돈이 없어서 내 돈을 빌려 줬는데 잃었을 땐 나 몰라라 하더니 땄을땐 자기 능력이라고 나 몰라라 하는 격이죠.

 

 

이런 수모에도 불구하고 왜 전세 수요가 있는 걸까요? 너무너무 궁금해서 다시 한번 정리해 봤는데 결론은 단 하나 바로 전월세 전환율 때문입니다. 전세를 월세로 전환했을 때 발생할 월세를 계산할 수 있습니다. 예를 들어 전세가 3억짜리 아파트라면 월세로 환산하면 보증금 1천만 원에 월세 127만 원, 5억짜리 아파트라면 보증금 2천만 원에 월세 210만 원에 해당합니다. 이는 5%로 계산했을 때이며 2023년 3월 기준으로는 6%이기 때문에 조금 더 높습니다.

 

쉽게 말하면 전월세 전환율이 은행에 돈을 넣었을 때 이율이라고 생각하면 좋습니다. 여러분이 은행에 5억을 넣었을 때 이율이 6%라면 3천만 원 이자 수익이 나겠죠? 은행이라면 과세가 될 테지만 전세로 들어가게 되면 3천만 원만큼 비과세로 세이브가 되는 셈입니다.

 

즉 자신이 직접투자로 현 전월세 전환율 6% 이상의 수익을 올릴 수 없다면 전세가 유리하다는 뜻이기도 합니다. 심지어 전세 대신에 월세에 살고 있을 테니 월세만큼의 수익도 추가로 올려야 하니 전세에 대한 메리트는 확실히 있는 셈입니다. 지난날의 멍청했던 저 자신을 반성하게 됩니다. 

 

 

그러나 전세를 본인 돈이 아닌 전세자금대출을 받는 다면 이런 이점을 누릴 수 없습니다. 전월세 전환율만큼 대출 이자로 나갈 것이기 때문입니다. 월세로 살았다면 애초에 전세자금대출을 받지 않을 테니 전세 사기나 갭투자에 노출되는 위험성에 비하면 월세로 사는 것이 훨씬 현명한 셈이죠.

 

요약하자면

갭투자는 융자, 근저당, 대출이 없는 것처럼 보이는 트릭이 있는 투자법이다.

갭투자 물건에 전세를 들어가면 호구가 되는 셈이다.

전세는 내 돈으로 들어가면 이득이다.

내 돈으로 전세 들어갈 거면 집 사는 게 이득이다. 내 돈 주고 산 집이니까 전세를 주던 월세를 주던 마음대로 할 수 있기 때문이다. 

 

---

 

지역별 전월세 전환율이 조금씩 다르지만 수도권 평균 6%입니다. 아래 통계청 홈페이지에서 확인 가능합니다.

 

지역별 전월세 전환율

KOSIS

 

전월세 전세 계산기입니다. 현금이 부족해도 나는 전세가 좋다고 하신다면 적어도 전세자금대출에서 빠져나가는 월부금이 월세보다는 낮아야겠죠? 자신이 살고 있는 전셋집이 월세로 계산했을 때 나오는 금액과 현재 전세자금대출금액을 한번 비교해 보시기 바랍니다.

 

전월세 전세 계산기 

전월세 전세 계산기 : 네이버 통합검색