시행사와 건축업자의 역할과 리스크 구조

🏗 시행사 vs 건축업자(건설사) 차이

 

구분 시행사 건축업자(건설사)

역할	프로젝트 기획, 토지 매입, 자금 조달, 분양 및 운영	건설 공사 수행, 시공 관리
핵심 역량	금융 조달, 부지 개발, 분양 마케팅	건축 기술, 시공 품질 관리
리스크	자금 조달 실패, 분양 실패, 시장 변동성	원가 상승, 공사 지연, 하자 발생
수익 구조	시행 마진(10~20%)	공사비에 일정 마진(5~15%)

 

 

🔹 시행사는 건축업자인가?

 

❌ 아니요, 시행사는 건설업 면허가 없으며 직접 시공하지 않습니다.

✅ 하지만 건설사(건축업자)를 컨트롤하고 프로젝트를 주도하는 역할을 합니다.

 

**💡 시행사는 '기획자 + 투자자'에 가깝고, 건설사는 '시공 전문가'**라고 이해하면 됩니다.

예를 들어, 시행사는 건설사를 선정하고 계약을 맺은 후 공사를 발주하며, 완공 후 분양을 통해 수익을 실현합니다.

 

 

📌 하지만 예외도 있다!

 

일부 시행사는 자체 건설사를 운영하며 직접 시공하는 경우도 있습니다.

• 대형 시행사(예: 대형 건설사 계열사)는 시행+건설을 동시에 수행 가능
• 중소 시행사는 별도 시공사를 고용하는 방식이 일반적

✔ 즉, 시행사가 건축업자가 되려면 건설업 면허를 취득하고 직접 시공해야 함.

하지만 대부분 시행사는 건설업 면허 없이 사업을 기획·운영하는 주체입니다.