청약부터 분양까지 단 하나의 글로 정리

이번 시간엔 부동산 공부한다면 반드시 알아야 할 청약에 대해 알아보겠습니다. 중학생도 이해할 수 있는 수준으로 준비했으니 이번 기회에 ‘청약’이란 것에 대해 저와 함께 완전 정복 해보시죠.

 

 

 

 

한 아파트가 지어진다는 소문을 들었다고 해보죠. 그런데 이 아파트 청약에 당첨만 된다면 적게는 수천만 원에서 수억씩 벌 수 있다는 말도 안 되는 소문이 들린다는 거죠. 사기 같은 느낌이 들어서 꺼려지기도 하고 종잣돈이 하나도 없으니 어차피 나랑은 상관없는 세상 이야기 같기도 하죠.

 

그래도 이 청약에 대해서 한번만 제대로 정리하고 나면 어디 가더라도 무시당하지 않을 거고, 혹시 정말 좋은 기회를 얻을 수도 있으니까 반드시 익혀두셔야 합니다. 솔직히 말씀드리자면 저는 중학교 교과 과정에 왜 청약이 없는지 궁금할 정도입니다. 그만큼 대한민국 사회에서 청약이 자주 등장하고 또 우리 재산과 직접적으로 연결되는 거니까요

 

비록 지금 청약 시장이 많이 얼어 붙었고 실제로 청약통장 해지율이 100만 건이 넘었다는 뉴스도 있는데요. 그래도 저는 최소한의 요건으로라도 청약통장을 유지해야 한다고 생각해요. 

 

그럼 청약이 뭘까?

 

청약이란 아파트의 분양이 시작되면 그 분양을 받고 싶다는 의사를 표시 하는 것

 

그리고 청약을 위한 필수 조건이 청약 통장

 

예를들어 임영웅 팬카페 천명 한정 팬미팅이 열린다고 해보죠. 이 팬미팅에 가려면 가장 먼저 팬카페에 가입해야 하잖아요? 그런데 보통 팬카페는 아무나 가입시켜 주지 않거든요. 등록비나 팬카페 가입인사, 댓글 작성 등등의 가입 조건이 필요하죠. 팬카페 가입을 위한 이런 조건처럼 분양의 최소 조건이 아파트로 따지면 청약통장입니다.

 

요약하면 청약의 목적은 아파트 분양, 최소 조건은 청약 통장

 

분양이란?

 

건설사에서 아파트를 짓는다고해요. 그럼 그 아파트의 현재 주인은 건설사겠죠? 건설사의 목적은 아파트를 지어서 사람들에게 판매하는 거잖아요. 따라서 사람들에게 이 아파트를 최초로 살 수 있게 해주는 것이 바로 분양이에요. 즉 새 아파트의 각각의 호를 최초로 살 수 있는 권리를 얻는 것이 분양이에요.

 

청약이랑 분양이 뭐가 좋길래 이렇게 사람들이 환장을 할까?

 

부동산을 소유하는 방법

매매, 분양, 경매, 상속, 재개발재건축

 

대중들이 비교적 쉽게 내 집 장만과 투자 성공을 할 수 있었던 방식이 바로 청약을 통한 분양

 

바로 시세차익과 존버입니다.

 

둔촌주공(올림픽 파크포레온)

 

2025년 1월 입주 예정인 둔촌주공은 국평인 84 제곱 평형의 분양가 13억이고 분양권의 현재 시세가 19억에 육박합니다. 이 아파트가 준공되면 실제 예상되는 거래가가 19억이라 바꿔 말하면 당첨되면 6억 정도의 시세차익을 볼 수 있다는 뜻이기도 합니다.

 

일반 대중들이 내 집을 구할 수 있는 가장 가성비 있는 방법을 넘어 투자수단으로 활용되고 있다

 

따라서 

 

첫째 분양공고가 나면 

둘째 청약통장으로 자신의 최소 조건을 증명하고 분양 신청

셋째 가점제와 추첨제를 통해 수분양자 선정

넷째 아파트가 준공되면 아파트 분양 대금 납부 후 입주

 

끝. 쉽죠? 근데 이게 전부가 아닙니다.

 

아파트 분양정보 쉽게 확인하는 방법

호갱노노 사이트에 분양탭에 들어가면 어디서 어떤 분양을 하는지 쉽게 알 수 있다. 요새는 세상이 좋아져서 조금만 공부하면 이런 건 다 알 수 있어요. 본인 노력에 달린 거죠.

 

청약통장 최소 조건

만 17세부터 넣으면 좋다. 검단 신도시 금호 어울림 센트럴 가점제로 들어간 지인이 있는데 분양가가 옵션 포함하면 3.8억 정도였고 현재 실거래가가 6억이니 부모님 덕분에 기분 좋게 2.2억 시세차익 얻고 실거주 중입니다. 

 

국민주택은 경쟁이 붙으면 납입금 많은 사람이 이기는데 1회당 최소 10만 원까지 즉 1년에 120만 원까지 인정된다.

 

민영주택은 예치금만 충족되면 된다.

 

가점제와 추첨제

특공, 1순위, 2순위, 무순위(줍줍, 청약통장 필요 없음)

 

분양 대금은 어떻게?

계약금, 중도금, 잔금

계약금 10% + 중도금 60% + 잔금 30%

중도금은 무이자?

잔금과 집단대출 ltv, dti, 신 dti, dsr

각종 복지대출(디딤돌, 보금자리)

 

5) 입주, 실거주, 전세, 거주의무, 양도소득세 비과세, 

 

그 밖에 알아두면 좋은 지식들

 

선분양과 후분양

선분양은 아직 아파트가 지어지지 않았으나 건설 계획이 완료된 상태. 후분양은 아파트가 거의 다 지어지거나 완공된 상태. 현재 한국은 거의 예외없이 선분양으로 진행됩니다. 선분양 제도에는 많은 문제점이 있지만 이는 우리 사회가 안고 가야할 숙제이며 당장에 개선할 수 있는 문제는 아닙니다. 이런게 국가가 나서서 사회적 합의를 도출해야 하는 부분이긴 합니다

 

완공과 준공의 차이

다 몰라도 됩니다. 결국은 준공을 통한 사용승인이 났느냐 안 났느냐가 핵심입니다. 공사가 끝나도 나라에서 사용승인 안 내주면 사람들 입주 못하죠. 아주 골치 아파집니다.

 

분양부터 준공까지 넉넉하게 3년

 

평단가를 외워두자

시세차익을 계사 할 때 가장 편리한 게 평당가입니다. 우리가 여전히 제곱미터 단위를 쓰지 못하는 이유이기도 합니다. 평당가로 계산할 때 가장 빠르게 부동산의 시세를 계산할 수 있기 때문이죠. 

 

청약의 최대 장점

청약의 가장 큰 매력은 계약금 10%로 아파트 장만이 가능하고 높은 확률로 좋은 가격에 전매(매매)가 가능하다.

 

청약에 당첨되면 계약금 10%만 있으면 아파트 대금은 특별한 경우가 아니라면 대부분 대출로 완납이 가능합니다.

 

새로 지어진 아파트니까 보통 그 아파트의 시세는 감정평가금액으로 정해져요. 그리고 우리가 청약하는 아파트는 대부분 주변시세보다 분양가가 저렴한 경우거든요. 따라서 웬만하면 모든 신규 아파트는 분양가보다 감정가가 높아요. 그리고 잔금대출은 이 감정가의 60%(LTV), 그리고 특공이나 생애 첫 주택 특례의 경우에는 최대 80% 까지 대출이 되거든요. 그러나 아무리 감정가가 높아도 아파트의 분양가 이상으로는 대출이 되지 않게 법이 바뀌었습니다. 법개정 전에는 감정가의 80%까지 대출되는 정말 좋았던 시절도 있었습니다. 

 

물론 자신의 DSR 요건에 따라 대출 한도가 달라질 수 있기 때문에 각별한 주의가 필요합니다.

 

옵션

발코니확장, 시스템에어컨, 팬트리확장, 내외장재변경 등등

 

취등록세, 법무사비용

 

청약 이후 할 수 있는 선택

1) 장기거주

2) 실거주 요건 충족 후 전매

3) 비과세 요건 충족 후 전매

4) 임대(전월세)

 

시세차익 = 시드머니 -> 상급지 전략

시세차익 = 빌라구입 -> 주거고통 탈출

 

과거에는 다주택을 선호했으나 지금의 주거 정책이 다주택자에게 불리하기 때문에 투자수단으로 다주택 장기보유로 인한 시세차익은 비추천.

 

분양절차

입주자 모집 공고 확인

청약신청(청약통장조건충족 시, 조건 안돼도 넣어 볼 것 - 공부됨)

특공, 1순위, 2순위 다 넣을 것

당첨확인

계약서 작성 + 계약금 납부 (10%)

2년 반에서 3년간 존버

존버 기간 동안 6회에 나누어 중도금 납부(건설사 은행에서 내줌)

무이자면 좋지만 보통 이자가 있습니다.

완공 1개월 전 입주자 사전점검(하자점검)

준공(행정기관 사용승인)

잔금 치르고 입주