근생 빌라에 대해 다 알려 드리겠습니다

 

 

근린 생활 시설이란

 

근린생활시설은 일상적인 생활에 필요한 다양한 시설들을 가리킵니다. 이러한 시설들은 주거 지역이나 상업 지역에 위치하며, 지역 주민들이 편리하게 이용할 수 있도록 제공됩니다. 일반적으로 근린생활시설은 다음과 같은 종류를 포함할 수 있습니다

 

상점 및 상가: 슈퍼마켓, 편의점, 음식점, 약국, 의류 가게 등의 상점이 포함됩니다. 주변 주민들은 일상적인 식료품 구매, 의약품 구입 등을 위해 이러한 상점들을 이용할 수 있습니다.

공원 및 녹지지역: 주변의 공원이나 녹지지역은 산책, 운동, 가족 행사 등을 위해 이용됩니다. 이는 주민들에게 휴식과 여가 시간을 즐길 수 있는 장소를 제공합니다.

교육 시설: 학교, 도서관, 학원 등이 포함됩니다. 주민들은 교육을 위해 학교를 이용하고, 독서나 전문 교육을 위해 도서관이나 학원을 찾을 수 있습니다.

의료 시설: 병원, 의원, 치과 등의 의료 시설이 포함됩니다. 주민들은 질병 치료, 예방 접종, 건강 상담 등을 위해 의료 시설을 이용할 수 있습니다.

문화 시설: 영화관, 공연장, 박물관 등 문화적인 활동을 즐길 수 있는 시설이 포함됩니다. 이러한 시설들은 주민들에게 다양한 문화적 경험과 오락을 제공합니다.

운동 및 스포츠 시설: 체육관, 수영장, 테니스장 등의 운동과 스포츠를 즐길 수 있는 시설이 포함됩니다. 이는 주민들에게 건강한 생활 습관과 운동 기회를 제공합니다.

이 외에도 은행, 우체국, 주유소 등 다양한 시설들이 근린생활시설에 포함될 수 있습니다. 근린생활시설은 지역 사회의 편의성과 삶의 질을 향상시키는 역할을 합니다.

 

 

쉽게 말씀드리자면 근린생활시설은 상가 입니다.

 

 

 

1종 근린생활시설과 2종 근린생활시설의 차이

 

 

1종 근린생활시설과 2종 근린생활시설은 대한민국 건축법에서 사용되는 용어입니다. 이 두 용어의 주요 차이점은 시설의 규모와 용도로 나타납니다.

 

1종 근린생활시설

● 식품·잡화·의류·완구·서적·건축자재·의약품·의료기기 등 일용품을 판매하는 소매점으로서

같은 건축물(하나의 대지에 두 동 이상의 건축물이 있는 경우에는 이를 같은 건축물로 본다. 이하 같다)에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만인 것

 

● 휴게음식점, 제과점 등 음료·차(茶)·음식·빵·떡·과자 등을 조리하거나 제조하여 판매하는 시설(제4호너목 또는 제17호에 해당하는 것은 제외한다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 300㎡ 미만인 것

 

● 이용원, 미용원, 목욕장, 세탁소 등 사람의 위생관리나 의류 등을 세탁·수선하는 시설(세탁소의 경우 공장에 부설되는 것과 「대기환경보전법」, 「물환경보전법」 또는 「소음·진동관리법」에 따른 배출시설의 설치 허가 또는 신고의 대상인 것은 제외한다)

 

● 의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골원(接骨院), 조산원, 안마원, 산후조리원 등 주민의 진료·치료 등을 위한 시설

 

● 탁구장, 체육도장으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것

 

● 지역자치센터, 파출소, 지구대, 소방서, 우체국, 방송국, 보건소, 공공도서관, 건강보험공단 사무소 등 주민의 편의를 위하여 공공업무를 수행하는 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만인 것

 

● 마을회관, 마을공동작업소, 마을공동구판장, 공중화장실, 대피소, 지역아동센터(단독주택과 공동주택에 해당하는 것은 제외한다) 등 주민이 공동으로 이용하는 시설

 

● 변전소, 도시가스배관시설, 통신용 시설(해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만인 것에 한정한다), 정수장, 양수장 등 주민의 생활에 필요한 에너지공급·통신서비스제공이나 급수·배수와 관련된 시설

 

● 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 등 일반업무시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 30㎡ 미만인 것

 

● 전기자동차 충전소(해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만인 것으로 한정한다)

2종 근린생활시설

● 공연장(극장, 영화관, 연예장, 음악당, 서커스장, 비디오물감상실, 비디오물소극장, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다. 이하 같다)으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것

 

● 종교집회장[교회, 성당, 사찰, 기도원, 수도원, 수녀원, 제실(祭室), 사당, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다. 이하 같다]으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것

 

● 자동차영업소로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만인 것

 

● 서점(제1종 근린생활시설에 해당하지 않는 것)

 

● 총포판매소

 

● 사진관, 표구점

 

● 청소년게임제공업소, 복합유통게임제공업소, 인터넷컴퓨터게임시설제공업소, 가상현실체험 제공업소, 그 밖에 이와 비슷한 게임 및 체험 관련 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것

 

● 휴게음식점, 제과점 등 음료·차(茶)·음식·빵·떡·과자 등을 조리하거나 제조하여 판매하는 시설(너목 또는 제17호에 해당하는 것은 제외)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 300㎡ 이상인 것

 

● 일반음식점

 

● 장의사, 동물병원, 동물미용실, 「동물보호법」 제32조제1항제6호에 따른 동물위탁관리업을 위한 시설, 그 밖에 이와 유사한 것

 

● 학원(자동차학원·무도학원 및 정보통신기술을 활용하여 원격으로 교습하는 것은 제외), 교습소(자동차교습·무도교습 및 정보통신기술을 활용하여 원격으로 교습하는 것은 제외), 직업훈련소(운전·정비 관련 직업훈련소는 제외)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것

 

● 독서실, 기원

 

● 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습장, 놀이형시설(「관광진흥법」에 따른 기타유원시설업의 시설을 말한다. 이하 같다) 등 주민의 체육 활동을 위한 시설(제3호마목의 시설은 제외)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡미만인 것

 

● 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 등 일반업무시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것(제1종 근린생활시설에 해당하는 것은 제외)

 

● 다중생활시설(「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 국토교통부장관이 고시하는 기준과 그 기준에 위배되지 않는 범위에서 적정한 주거환경을 조성하기 위하여 건축조례로 정하는 실별 최소 면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준에 적합한 것을 말한다.)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것

 

● 제조업소, 수리점 등 물품의 제조·가공·수리 등을 위한 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만이고, 다음 요건 중 어느 하나에 해당하는 것

 

1) 「대기환경보전법」, 「물환경보전법」 또는 「소음·진동관리법」에 따른 배출시설의 설치 허가 또는 신고의 대상이 아닌 것

2) 「물환경보전법」 제33조제1항 본문에 따라 폐수배출시설의 설치 허가를 받거나 신고해야 하는 시설로서 발생되는 폐수를 전량 위탁처리하는 것

 

● 단란주점으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 150㎡ 미만인 것

 

● 안마시술소, 노래연습장

 

주의할 점은 1종 근린생활시설과 2종 근린생활시설의 구분은 정확한 법적인 용어이므로, 구체적인 기준은 대한민국 건축법에서 제시하는 내용에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 구체적인 시설이 1종인지 2종인지 판단하려면 해당 건축물의 용도, 규모, 법적 지침 등을 확인해야 합니다.

 

쉽게 말씀드리자면

 

평소에 내가 자주 이용하는 작은 가게는 1종근린생활시설, 

 

내가 가끔 이용하는 큰 상점은 2종근린생활시설로

 

1종근린생활시설은 내가 자주 이용하는 필수적인 상점인데 사이즈 작은 가게(편의점, 작은 카페, 사무소,치과,의원)

 

2종근린생활시설은 내가 가끔 이용하는 상점인데 사이즈 큰 가게(노래방, 단란주점, 일반음식점, 큰 카페, 교회,성당,학원)

 

그 보다 큰 규모는 상위 시설군

 

 

 

 

근생주택, 근생빌라, 근생원룸은 무엇일까?

 

건축 당시 상가(근생)로 구청에 허가 받고 실제로는 주거공간으로 사용하는 불법 주택

 

근생원룸, 근생빌라, 근생주택 등등 근생이라고 붙었다면 위반 건축물로 정의됩니다. 육안으로 구분 가능한게 바닥난방과 싱크대 입니다. 일단 걸리면 집주인은 원래 용도인 상가로 되돌려 놓을 때까지 매해 이행강제금을 내야 합니다. 구청직원이 쳐들어오지 않는 이상 어떻게 알겠냐 라는 강철 심장을 가지고 계시다면 매매 하시면 되겠죠^^

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근생주택이 존재하는 이유

 

 

불법으로 할 만큼 좋은 투자상품이기 때문

 

근생빌라는 주택수로 산정되지 않기 때문에 다주택 부담을 없애주고 청약통장 유지가 가능합니다.

 

게다가 근린생활시설은 주차장을 적게 만들어도 되기 때문에 땅을 주차장으로 사용하기보다는 임대공간으로 활용할 수 있기 때문에 주택을 더 짓고 임대수익을 올릴 수 있습니다.

 

그리고 근린생활시설 건축주는 세금 지원을 받습니다.

 

불법의 목적은 거의 대부분 세금 회피를 통한 더 많은 이윤 추구 입니다.

 

쉽게 말해 같은 돈으로 더 많은 호실을 뽑아 낼 수 있기 때문에 수익률이 좋습니다.

 

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근생빌라 전입신고 가능할까?

 

전입신고가 가능합니다

 

보통 원룸이나 도시형 생활주택 1-2층에서 흔히 근린생활로 되어있는 걸 확인할 수 있습니다. 전입신고가 중요한 이유는 보증금을 지키기 위해서 즉, 제삼자에게 대항력을 갖추기 위해서 꼭 필요한 절차입니다.

 

근린생활시설이라고 할지라도 전입신고가 가능합니다. 다만, 계약서에 주거용으로 작성해야만 확정일자를 받을 수 있습니다.

 

가장 안전한 방법은 특약사항에 추가로 "공부상 근린생활시설이지만 현 상황 주택으로 사용함"이라는 문구를 추가하여 주거용임을 한번 더 명시하는 것이 좋습니다.

 

 

근생빌라에서 전세자금대출을 받을 수 있나요?

 

 

받을 수 없습니다.

 

근린생활은 전입신고와 확정일자는 되지만 서류상으로 상가이기 때문에 전세자금대출을 받을 수 없습니다. 때문에 대출을 받으셔야 되는 분들은 근린생활시설을 볼 필요가 없습니다.

 

계약이 끝나고 나갈 때 새로 들어올 임차인도 마찬가지로 대출이 안되기 때문에 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 내가 이사 가고 싶을 때 바로 이사를 갈 수 없습니다. 그 돈을 내줄 수 있는 새로운 임차인이 구해져야만 이사 갈 수 있기 때문입니다. 집주인이 전세금을 온전히 가지고 있을 거라는 안일한 생각은 위험합니다. 대부분의 집주인은 전세를 끼고 집을 구매한 것이기 때문에 나 다음 전세입자가 구해져야 그 전세금을 본인에게 돌려줄 수 있다고 생각하셔야 편합니다.

 

일반 주택으로 되어있다면 모르겠는데 근린생활로 되어있다면 금액이 클수록 대출 없이 전체를 그 돈을 주고 들어올 수 있는 사람이 흔치 않겠죠? 이점을 꼭 숙지하시고 계약하셨으면 좋겠습니다!

 

 

근생빌라 임대 계약 시 안전한가?

 

그렇다고 할 수도 있고, 아니라고 할 수도 있다.

 

근생빌라의 경우에도 전입신고 + 확정일자 + 점유를 하는 경우에는 주택과 동일하게 주택임대차보호법으로 보호를 받아 보증금 전액을 다른 채권자들보다 우선하여 보장받으실 수 있습니다. 주거용으로 계약하고 전입신고를 할 수 있다면 대항력과 최우선 변제권을 얻을 수 있으니 보증금을 보호받을 수 있습니다.

 

임대차의 경우 보증금이 고액이 아니기 때문에 안전하다 할 수 있지만, 전세의 경우 그 금액이 크기 때문에 최우선 변제를 받는다고 해도 전액을 보전받기는 힘듭니다.

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주인 한 명이 건물 전체를 가지고 있는데 1~3층은 주택이고 4~6층이 근린생활시설인 경우 1~3층은 안전하고, 4~6층이 위험하다고 생각되시나요? 위험 여부는 해당 건물에 잡혀있는 근저당권 등 권리 분석을 통해서 알 수 있습니다.

 

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안전한 건물

근저당권+선순위 보증금(해당 건물에 있는 총 보증금액) <<< 현재 해당 건물의 매매가격 70%

해당 건물의 매매가격 대비 근저당권 선순위 보증금의 합이 70% 이하의 경우 안전하다 할 수 있습니다.

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위험한 건물

근저당권 + 선순위 보증금(해당 건물에 있는 총 보증금액) >>> 현재 해당 건물의 매매가격 70%

해당 건물의 매매가격 대비 근저당권 선순위 보증금의 합이 70%를 초과하는 경우에는 임대인의 문제로 건물이 경매에 넘어가게 된다면 나의 보증금이 위험할 수 있기 때문에 위험한 건물입니다.

 

 

이런 부분은 일반인이 찾아보기 힘들기 때문에 실력 있는 중개인을 만나서 알아봐 달라고 해야 합니다. 여러분이 비싸다고 생각하는 중개수수료에 이런 것들이 포함됩니다. 일반인이라면 할 수 없는 전문적인 부분을 확인 해주는 것이 중개인의 진짜 존재 이유가 있다고 볼 수 있습니다. 그리고 중개 수수료가 우리 감성보다 비싼 이유도 이 때문입니다. 

 

 

근린생활시설 주거용 임대 계약 시 주의사항은 어떤 것이 있나요?​

 

첫 번째: 계약 전 전입신고가 가능한 건물인지 확인할 것

 

두 번째: 건물에 전유부가 있는 경우 해당호실이 있는지 확인할 것. 전유부에 해당 호실이 없는 공동주택의 경우라면 계약하면 위험합니다.

 

세 번째: 계약 시 모든 금전거래는 임대인 계좌로 진행되는 확인할 것

 

네 번째: 수도, 전기, 가스가 영업용이므로 주거용보다 많이 나온다는 사실을 인지할 것

 

 

여러 위험한 이유에도 불구하고 근린 생활 시설을 임대 할 수 밖에 없는 현실적인 이유

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매물이 많이 없기 때문

 

서울에서 적당한 가격에 대출을 받지 않고 전세를 구하고 싶다면 근생을 계약할 수밖에 없습니다. 쉽게 말해 부모님이 저축으로 무대출로 전세집 장만하는 경우에 금액을 맞추기 위해 근생빌라전세를 드는 경우입니다.

 

2021년 6월 기준으로 중소기업취업청년대출이 시행된 지 2년이 넘었고 대출이 가능한 주택의 전세금액은 2년 사이 최소 5천만 원 이상 올랐고, 대출이 가능한 주택을 찾는 수요가 많기 때문에 매물 역시 굉장히 적고 금방 계약되어 나갑니다. 즉 대출을 받을 수 있는 멀쩡하고 컨디션 좋은 집을 서울에서 구하기가 어렵기 때문입니다.

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그러나 근린생활시설의 경우 은행에서 대출을 받을 수 없기 때문에 2년 전과 비슷한 가격으로 방을 얻으실 수 있습니다. 근린생활시설로 된 주택 1억 1천만 원과 전세자금 대출이 가능한 주택 1억 1천만 원의 방을 비교하면 근린생활시설로 된 주택이 월등히 좋으며, 전세자금 대출이 가능한 주택 1억 6천만 원 정도의 집과 컨디션이 비슷하다고 보시면 됩니다.

 

결국 건물주 입장에서도 세입자 입장에서도 윈윈 할 수 있는 방법이 근린 생활 시설을 계약하는 것이라고 볼 수 있습니다. 일종의 불문율이라고 할 수 있겠습니다. 정의롭고 싶다면 돈을 더 내면 됩니다. 돈과 정의... 쉽지 않은 문제죠?

 

 

근생 빌라 매매, 분양 괜찮을까?

 

근생 빌라 소유의 목적은 투자

 

건축주가 자신의 이득을 극대화하기 위해 만들어진 이런 위법 건축물을 주거용으로 구매하시면 안 됩니다. 빌라를 구매하는 목적은 대부분 주거인데 단속되는 순간부터 매해 상가로 원상복구 할 때 까지 이행강제금을 내셔야 하기 때문입니다. 심지어 이러한 이행 강제금은 현재 소유주가 부담하게 됩니다. 따라서 만일 본인이 빌라를 한채 분양 받거나 매매를 했는데 알고보니 근린생활시설일경우 큰 낭패를 볼 수 있으니 계약전 꼭 건축물 대장을 확인 하시길 바랍니다.

 

반대로 투자자 입장에서는 같은 금액 대비 더 높은 임대 수익을 낼 수 있기 때문에 관리만 잘 하면 좋은 투자 상품입니다. 하이리스크 하이리턴 입니다.

 

 

당부의 말씀

 

근생빌라는 리스크가 높은 상품입니다. 임차인 입장에서는 같은 금액에 일반 주거용에 비해 컨디션이 좋을 가능성이 크기 때문입니다. 투자자 입장에서는 같은 금액에 보다 높은 수익률을 올릴 가능성이 있기 때문이죠. 같은 돈이라면 더 좋은 주거, 더 높은 수익률 올리고 싶은 것은 사람의 당연한 욕구이지만 같은 금액에서 더 좋은 주거를 선택했다면 그만큼의 위험은 감수해야 합니다.

 

따라서 본인의 자금 안정성과 주거환경 둘 중에 하나는 포기해야 합니다. 개인적으로는 근린생활시설에 임대차로 거주하시는 것을 그나마 추천드립니다. 물론 전세에 비해 매월 빠져나가는 금액은 더 크고 그 부분이 아쉽게 느껴지지만 그만큼 전세금을 묶어둔다는 리스크도 똑같이 떠안기 때문이죠. 안 그래도 위험한 근생 리스크에 전세금을 묶어두는 리스크까지 떠안으면서 전세를 살아야 할 이유는 단 하나도 없습니다. 게다가 내 자본으로 투자를 공부할 수 있는 권리마저 빼앗기는 셈입니다. 

 

결국 원금 하나 지키자고 투자와 투자 공부의 기회 그리고 확정적 원금 가치 손실을 입게 되는 셈입니다. 자본주의 사회에서의 모범적인 시민이라면 내 돈이 놀게 두어선 안됩니다.

 

저는 이 현상이 투자에 대한 개념이 부족해서 생긴 결과라고 봐요. 짧으면 2년 길면 4년간 내 돈이 묶여 있는데 단지 숫자가 줄어들지 않는다고 안전한 것은 아니라는 사실을 아실 때가 됐습니다. 만일 근생빌라에 대출 없이 전세자금을 투입할 수 있는 여력이 있다면 저는 그 돈으로 1년에 10% 이상 수익을 올릴 수 있는 포트폴리오를 구성하는 공부를 하겠습니다.

 

이상 근린생활시설과 전세, 임대차 그리고 투자에 대해 알아보았습니다.