반값 아파트 분양받으면 호구일까? 고덕강일 3단지 토지임대부 아파트 의 장단점 분석

반값 아파트로 이슈인 고덕강일 3단지 2차 사전청약일이 다가오고 있습니다. 1차는 40대 1이라는 놀라운 경쟁률을 자랑했습니다. 더욱이 청약 이후에서 변심하더라도 손해 없이 철회가 가능해서 쉽게 접근할 수 있었던 것 같습니다.

 

 

오늘은 이 고덕강일 3단지 토지임대부 반값아파트에 대해 알아보고 사전청약에 당첨되면 기쁠일인지 아닌지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

고덕강일 3단지 위치

네이버 지도

 

먼저 토지임대부 주택이 뭔지 짚고 넘어가겠습니다.

 

토지 임대부 주택이란?

 

국토부의 나눔형 주택 중 하나로 토지의 소유권은 분양주택 건설 사업을 시행하는 업체가 가지고, 건축물 및 복리시설 등에 대한 소유권은 주택을 분양받은 사람이 갖게 되는 것을 말합니다. 즉, 토지는 시행사의 것이고 아파트만 내 것 인 셈입니다.

 

주택은 토지와 건물로 구성되어 있다. 따라서 아파트 분양가격을 산정할때 대지권(토지)과 건축비(건물)가 들어갑니다.

 

40년 + 40년 최장 80년간 거주가 가능합니다.

 

월세 개념과 비슷한 토지 임대료를 지불해야 합니다. 즉 토지 임대부 주택을 분양받으면 관리비, 재산세, 대출 원리금에 더해 토지임대료를 추가로 지불해야 합니다.

 

 

고덕강일 3단지 토지임대부 주택 일명 반값주택은 아파트의 대지권 즉 토지는 서울시의 소유이며, 해당 아파트를 분양받으면 그 건축물에 대한 소유권만 수분양자가 가지게 됩니다.

 

 

원래라면 아파트에 대한 소유권을 가지는 게 일반적이지만 해당 아파트는 토지 지상권 + 건물 소유권을 가지게 됩니다. 따라서 토지 지상권에 대한 임차료를 서울시에 지불해야 합니다. 추정 임대료가 월 35만 원입니다. 이래서 반전세라는 말이 나오기도 하지만 판매(환매) 시 시세차익을 누릴 수 있으니 반전세와는 분명한 차이가 있습니다. 

 

 

서울시는 저렴하게 아파트를 공급했다는 공약이행으로 정치적 이득을 얻는 한편 토지 임대료로 인한 재원확보가 가능하며, 토지 시세에 대한 이득도 영속적으로 누릴 수 있습니다.

 

 

수분양자는 분양가 약 3.15억의 20%인 6300만 원의 현금만 있다면 나머지 80%를 저렴하게 대출받을 수 있습니다. 만일 금리를 3% 적용받게 된다면 월 106만 원 정도의 원리금을 납부해야 합니다. 거기에 토지 임대료 35만 원을 합치면 141만 원이며, 매달 관리비와 연 1회 재산세도 납부해야 합니다.

 

 

원리금균등상환 계산기 : 네이버 통합검색

 

 

 

 

2023년 6월 26일에 사전예약이 접수되니 오늘 한번에 정리하고 결정하시는데 도움 되셨으면 좋겠습니다.

 

 

1차는 40대1 경쟁률로 이미 완판이 되었기 때문에 지금 설명해 봐야 크게 의미가 없을 테니 2차 물량에 대해 이야기해보죠.

 

 

총 590개의 물량이 있으며 크기는 49형(15평)입니다. 방 2개 거실 1개인데 요즘 기준으로는 1,2인이 거주하기 딱 좋고 빡빡하게 산다면 아이 1명 까지도 주거 불만 없이 지낼 수 있는 수준입니다. 솔직히 원룸에서도 사는데 이 정도면 천국...

 

 

일반물량은 119개이며, 나머지 471개는 특별공급입니다. 청년, 신혼부부 그리고 생애 최초로 집 장만 하시는 분들에게 좋은 조건이라는 뜻이죠. 문제는 대한민국에 특별한 분들이 너무 많다는 사실입니다. 출산율은 0.73인데 도대체 왜...

 

 

장점

 

 

통상의 아파트들은 청약이 되면 분양금의 10%를 선지급하고 공사기간 동안 중도금을 대출받아서 지급합니다. 만일 중도금이 무이자가 아니라면 그 이자만큼 수분양자가 부담해야 하는데 고덕강일 3단지는 후분양 형태 즉 아파트가 90% 완공 시점에 왔을 때 본청약을 진행하기 때문에 중도금 이자에 대한 부담이 없다는 건 큰 장점으로 꼽을 수 있습니다.

 

 

 

 

토지임대부 주택은 나눔형 주택의 조건을 동일하게 적용합니다. 나눔형 주택이 적용되면 분양가의 80% 대출을 받을 수 있으며 금리 또한 1.9~3%의 저금리를 적용받습니다. 즉 디딤돌 대출 + 생애최초 LTV를 적용받는 셈입니다. 게다가 DSR 적용도 받지 않습니다.

 

 

대신 거주의무 기간이 5년이며 전매제한도 10년이라는 단점이 있습니다. 이 부분은 본청약 때 법개정에 따라 달라질 수 있다고 합니다. 만일 그때 포기하시는 분들이 나온다면 새로운 줍줍도 가능할 것으로 전망됩니다.

 

 

서울에서 새 아파트를 3억대로 분양받을 수 있는 건 엄청난 장점이라고 할 수 있습니다. 가장 문제가 되는 토지 임대료 부분이 꺼림칙하게 생각돼도 평균 전세 5억의 서울 주거환경에 비하면 별 것 아니라고 할 수 있습니다.

 

 

즉 반전세 형태로 서울시내에서 신축을 분양받을 수 있으며 시세차익도 누릴 수 있으니 아주 매력 있다고 볼 수 있습니다. 만일 분양가 전액을 지불할 능력이 있다면 실거주하기에 너무너무 좋은 조건이라고 할 수 있습니다. 

 

 

월세든 전세든 자가든 집에 거주하게 되면 그 형태만 다를 뿐 매달 일정이상의 주거비용은 들어가기 마련입니다.

 

단점

 

9호선이 연장되고 5호선이 가까운 거리에 있다고 하지만 지도에서 봤을 때나 가까운 거리이며 차가 없는 분들에겐 교통 부분에서 많이 불편합니다. 대신에 자가를 이용하신다면 올림픽대로가 가깝다는 장점과 시외로 나가기 좋다는 장점이 있습니다. 서울 핵심지에서 주로 활동한다면 불편할 수 있겠습니다.

 

 

건대 근처 5평 규모의 오피스텔이 월세 100만 원을 상회하고 있습니다. 위치는 너무 좋지만 비슷한 가격으로 5평대 원룸과 15평대 한강뷰 아파트중에서 선택하시는 겁니다. 어떤 판단기준을 가지느냐에 따라 선택 기준은 달라지겠습니다.

 

 

두 번째 단점은 의무거주 5년과 전매제한 10년입니다. 의무로 거주는 5년을 해야 하고, 10년 이내 환매, 즉 집을 팔 때는 시세의 70%만 받을 수 있습니다. 

 

 

세 번째 단점은 토지 임대료입니다. 매달 35만 원이 추가 지출 되기 때문에 1년에 410만 원 손해 보는 기분이 들기 때문이죠. 이럴 거면 월세 살고 말지 라는 생각이 드실 거예요. 토지비용 3.2억에 대해 연이율 약 13%를 내는 셈입니다. 그런 이유로 반전세라는 조롱을 듣기도 합니다. 그러나 반전세 느낌이 싫다고 6억짜리 전세에 들어가서 6억 전세자금대출 이자 내보시면 35만 원은 거의 공짜였구나 하실 겁니다.

 

 

단점을 아무리 나열해 봐도 청약받지 말아야 할 이유가 하나도 없는 것 같습니다. 5년 의무 거주 이후에는 전세도 가능할 거고 앞선 사례들을 보았을 때 토지임대부 주택이라 할지라도 시세가 적게 오르지도 않았습니다. 오히려 주변 시세보다 저렴하다는 프리미임 덕분에 더 빠르게 시세가 오를지도 모르죠.

 

 

과거 토지임대부 주택 사례

 

 

토지임대부 아파트 시세 차익도 어마어마합니다. 위의 자곡동과 우면동은 사실 서울이라고 하기엔 애매한 위치에 있지만 그럼에도 분양가의 6배에 해당하는 호가를 보이고 있습니다. 물론 10년밖에 안된 사례이기 때문에 역사적 검증 수준이라 할 순 없지만 누가 뭐래도 집값은 우상향 하고 있다는 건 부인할 수 없습니다. 주가도 부동산가도 언제나 무릎을 꿇은 건 추진력을 얻기 위함이었으니까요.

 

 

자곡동 브리즈힐 분양가 2억, 최근 호가 14억 8천만 원

 

우면동 서초 5단지 분양가 2억, 호가 12억

 

 

'자곡동 강남브리즈힐'의 실거래가, 시세, 매물, 주변정보 | 아파트는 호갱노노

 

'우면동 LH서초5단지'의 실거래가, 시세, 매물, 주변정보 | 아파트는 호갱노노

 

 

저는 인천에 거주하고 분양받아 산지도 얼마 되지 않았지만 솔직히 저기 당첨되신 분들 너무 부럽습니다. 만일 제가 고덕강일 3단지 1차 사전예약에 당첨 됐다면 조상님께 절했을 겁니다. 입주하고 그 주변에 부동산 차리고 이렇게 포스팅도 하고 영상촬영도 하면서 집과 사무실 오가며 재택근무하고, 주말에는 유명산을 비롯해 휴양림 쪽으로 캠핑 가고 진짜 베스트입니다. 제가 공부가 늦어서 지금 집에 악조건으로 분양받아서 더욱이 배 아프네요. 역시 사람은 공부를 해야 합니다. 부럽습니다.

 

 

3줄 요약

1. 대중교통은 불편하지만 그래도 한강뷰 신축이 3억대다. 차있으면 금상첨화

2. 반전세 조건이지만 분명히 내 집이다. 시세차익 개이득

3. 실거주 목적으로 당첨되면 조상님께 절하자.